오픈도어 주식(Opendoor) OPEN, 미국 부동산계의 혁신기업

안녕하세요, 미닝플데이 입니다. 

 

미국주식을 시작한지 얼마 되지 않았지만 기업의 fundamental을 분석하거나 CEO는 어떤 사람인지, 기업의 성장성과 가치는 어떤지에 대해 하나씩 알아가는 재미가 쏠쏠합니다.

 

주가가 어떻게 움직이느냐도 중요한 부분이지만 기업에 대해 자세히 분석하고 투자하는 것이 나만의 타당성을 구축하는 부분에 있어서 매우 중요합니다.

 

오늘은 미국 부동산 시장의 혁신을 이끌고 있는 인슈어테크(InsureTech)의 선두주자 오픈도어(Ticker : OPEN)에 대해 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

오픈도어 (OPEN)

 

오픈도어는 스펙 상장을 통해 2020년 12월, 나스닥에 상장되었습니다. 

요즘 핫한 유명인사인 Chamath Palihapitiya에 의해 IPOB와 합병을 통한 스펙상장이 되었죠.

 

Chamath Palihapitiya

 

오픈도어는 부동산 거래를 할 때 중개인의 역할을 획기적으로 개선하는 사업모델을 가지고 있습니다. 

매수인에게 직접 적정가격으로 주택을 매입 후 재판매하는 모델을 가지고 사업을 진행하여, 고객에게는 거래 과정에서 발생하는 비용과 시간, 리스크를 줄여주는 솔루션을 제공하는 기업입니다. 

 

 

매도인은 집을 여러번 보여주고 이사날짜를 맞추어야 하는 번거로움을 감수해야 하고 계약자가 자금조달이 어려워지는 상황에 따른 리스크를 항상 안고 있죠. 

 

코로나 상황에서 불특정 다수가 집에 계속 찾아오는 경험은 유쾌하지 않습니다. 이를 뷰잉(Viewing)이라고 하는데 집이 팔릴때까지 뷰잉을 위해 계속 집을 비워주거나 하는 불편함을 감수해야 합니다.

 

 

매수인 입장에서도 뷰잉을 하러가는 상황이 부담스러운 상황일 수 있습니다. 이미 다른 집의 집기나 가전, 가구들이 있는 모습보다는 집 자체의 Original한 모습을 보고싶어 할 경우도 많지만 공실이 아니면 어렵습니다.

 

중개인에 의존적인 매물들을 봐야하니 한정된 매물을 볼 수밖에 없는 아쉬운 점도 있었죠.

 

하지만 오픈도어는 매도인과 매수인의 이러한 니즈들을 모두 충족시켜주는 사업모델을 가지고 있습니다.

 

판매중인 오픈도어의 오픈하우스와 이미 팔린 오픈하우스

매수인에게 직접 주택을 구매하여 매도를 하기때문에 매도인 입장에서는 이사날짜를 굳이 매수인에게 맞추어줄 필요가 없을 뿐더러 뷰잉을 위해 사람들이 오는 상황을 맞이하지 않게 됩니다. 

 

매수인 입장에서는 공실인 물건을 손품을 통해 어플을 사용하여 내가 원하는 지역의 주택을 살펴볼 수 있고, 원하는 시간에 방문하여 편안하게 뷰잉을 할 수 있습니다. 마음대로 치수를 재고 가구를 어떻게 둘 지, 공간은 어떻게 활용할지 등에 대한 구상을 쉽게 할 수 있게 됩니다. 

 

하지만 여기서 오픈도어의 수익성에 대한 의문을 가질 수 있습니다. 적정가격을 산출해서 매수하여 재판매 하는 과정에서 얼마만큼의 수익이 창출되는지가 관건입니다.

 

오픈도어는 이러한 적정가격 산출을 위해 첫번째로 그 지역의 입지분석을 주로 진행합니다. 편의시설은 가까운지, 도로의 소음은 심하지 않은지, 향은 어떤지 등에 따라 주택 가격의 조정이 이루어집니다.

 

 

 

뿐만 아니라 획일화되지 않은 미국의 주택 특성 상 주택 내의 구성요소를 세분화하여 가치를 평가합니다. 컨디션은 어떤지, 자재는 친환경 소재를 썼는지 까지도 디테일하게 체크하게 됩니다.

 

 

이러한 과정을 통해서 매수인에게도 합리적인 가격을 제시하고, 수리가 필요한 부분은 약간의 리모델링와 보수를 통해 주택의 가치를 상승시켜 재판매 하는 사업구조를 가지고 있죠. Opendoor의 수익은 여기에서 가장 많이 창출됩니다.

 

 

이러한 수익 구조의 다변화를 위해 최근에는 financial service도 함께 시작했습니다. 매수인에게 합리적인 이율로 대출상품을 제안하며, 오픈도어 내에서 대출과 주택구입을 한번에 해결할 수 있는 Total Package Service를 제공하며 수익을 다각화하고 있습니다.

 

현재 주가는 $25~30 사이에서 횡보를 하고 있습니다. Analyst의 Target이 높은 만큼 혁신성과 성장성에 높은 점수를 받고 있는 Opendoor의 기업분석이었습니다. 앞으로 주목해볼 기업입니다.

 

감사합니다.